(Vibiznews – Property) Pengembangan Rusun (Rumah Susun) kini tengah digencarkan oleh pemerintah tepatnya Kementerian Perumahan Rakyat. Pembangunan rusun di seluruh Indonesia masuk kedalam salah satu program pemerintah pusat yang di kenal dengan nama “Program Seribu Tower”. Program ini merupakan salah satu kebijakan strategis yang dianggap tepat karena melihat pertumbuhan penduduk Indonesia yang cukup pesat pertahunnya, semakin bertambah penduduk indonesia semakin banyak lahan yang dibutuhkan untuk dijadikan lokasi permukiman atau hunian. Diketahui rata – rata pertumbuhan penduduk Indonesia adalah 2,5 % per-tahun maka sampai tahun 2025 menurut ahli demografi jumlah penduduk Indonesia akan mencapai dua kalilipat dari jumlah sekarang. Karena itu diperlukan suatu perencanaan jangka panjang kedepan untuk mengantasipasi kebutuhan penduduk akan permukiman atau hunian. Melihat pembangunan rusun yang sedang dijalankan oleh pemerintah lebih didasarkan pada mengantisipasi lonjakan kebutuhan penduduk akan hunian khususnya di wilayah perkotaan. Sehingga konsep yang dipakai adalah mengembangkan hunian vertikal untuk menghemat lahan yang dibutuhkan.
Gambar : Salah satu bentuk rumah susun
Konsep Rusun
Dalam program pembangunan rusun “Seribu Tower” konsep awal pembangunannya berbeda dengan konsep rusun biasanya yang hanya 5 – 6 lantai saja. Dalam pembangunan rusun “Seribu Tower” mempunyai konsep baru dimana setiap tower rusun dibangun sebanyak 20 lantai dan berisi sekitar 600 unit rumah. Selain itu setiap tower dilengkapi lift sebanyak 4 buah serta tangga darurat. Dengan begitu rusun tersebut dapat menampung banyak orang ataupun keluarga. Pembangunan Rusun yang dijalankan oleh pemerintah ada dua kategori, yaitu : Rusunami (Rumah susun milik) dan Rusunawa (Rumah susun sewa). Dari segi ukuran pemerintah menetapkan untuk setiap menara rusun koefisien dasar bangunan (KDB) 72 persen dan koefisien lantai bangunan (KLB) lima, dengan saleable area 85 persen. Dengan demikian setiap menara bisa dibangun hingga 20 lantai, mencakup sekitar 600 unit rusun dengan ukuran 21 - 36 m2/unit. Melihat dari konsep yang dikembangkan sepertinya lebih mirip dengan konsep apartemen.
Daerah Sasaran Pembangunan
Program pembangunan rusun yang dicanangkan oleh pemerintah membidik daerah – daerah di Indonesia yang memiliki tingkat kepadatan yang dianggap cukup tinggi. Program pemerintah ini dijalankan dengan target waktu selama 5 tahun dari 2007 hingga 2011 dan tentunya bekerjasama dengan beberapa kepala daerah yang wilayahnya dijadikan target pembangunan. Pemerintah pun memperioritaskan pembangunan rusun di 10 daerah, yaitu :
Sumber Biaya Pembangunan
Dari segi pembiayaan pembangunan rusun, kini berbeda dari konsep pembiayaan terdahulu kini pembiayaannya pun melibatkan pihak swasta (badan usaha dan masyarakat). Sehingga pihak swasta atau masyarakat pun dapat ikut andil dalam pembangunan rusun yang kini sedang digencarkan. Berdasarkan rencana strategis yang dibuat bahwa proyek pembangunan rumah susun untuk tahun 2007 hingga tahun 2011 membutuhkan dana sebesar Rp 56,889 trilyun selama 5 tahun. sumber dana yang di dapat berasal dari APBN serta APBD sebesar 6,154 trilyun dan juga dari badan usaha serta masyarakat sebesar Rp 50,735 trilyun.
Dari rencanan dana yang di buat, porsi terbesar dana APBN dipergunakan untuk dukungan fasilitas subsidi Kredit Pemilikan Rusun yang direncanakan mencapai Rp 4,300 trilyun, serta dengan dana APBD, yang direncanakankan sebesar Rp 1,700 triliun dipergunakan untuk kegiatan fasilitasi dan stimulasi peningkatan kualitas penyediaan prasarana, sarana dan utilitas kawasan perkotaan dan lingkungan rusun. Sisanya sebesar Rp 0,154 trilyun, digunakan untuk mendukungan penciptaan iklim yang kondusif terhadap percepatan pembangunan Rusun.
Kendala Peraturan
Dalam perjalanannya pembangunan rusun khususnya rusunami yang menjadi program pemerintah kerap mengalami kendala mengenai perijinan lokasi pembangunan. Kendala yang terjadi justru lebih banyak di Jakarta sedangkan di 9 daerah lainnya jarang terjadi. Masalah perizinan rusunami di DKI Jakarta karena muncul revisi Peraturan Gubernur Nomor 136 Tahun 2007 tentang Percepatan Pembangunan Rumah Susun Sederhana di Provinsi DKI Jakarta menjadi Pergub No 27/ 2009 tentang Pembangunan Rumah Susun Sederhana. Kedua pergub itu berisi pemahaman yang berbeda soal luas lahan, dan tingkat kepadatan hunian. Seharusnya Percepatan program pembangunan rusunami tidak boleh memangkas aturan perizinan. Akan tetapi, proses perizinan rusunami diharapkan bisa berlangsung lebih mudah dan cepat.
Kendala pembangunan yang terjadi di Jakarta adalah akibat kurang kompaknya pemerintah pusat dengan pemerintah daerah khususnya Jakarta hal ini membuat program pembangunan rusun di Jakarta tertunda cukup lama. Pada awal berjalannya proyek rusun, pemerintah DKI Jakarta melalui dinas P2B (Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan) Jakarta menyegel 9 proyek rusun yang sedang berjalan. Yang menjadi alasan adalah pengembang yang menjadi mitra pemerintah dalam pembangunan rusun tersebut belum mengantongi IMB (Ijin Mendirikan Bangunan) dari pemda setempat sehingga terpaksa di segel. Selain itu belum adanya AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) dalam perencanaannya juga menjadi alasan penyegelan terhadap beberapa rusun. Adanya kasus tersebut mencerminkan kurangnya komunikasi yang lebih antar lembaga pemerintahan baik pusat maupun daerah.
Secara umum Peraturan yang menjadi acuan dalam pembangunan rumah susun diperkotaan adalah :
- Undang - Undang No.16 tahun 1985 tentang Rumah Susun;
- Undang – Undang No. 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang;.
Peraturan tersebut menjadi acuan di dalam pembangunan rusun yang masuk dalam program pembangunan pemerintah pusat.
Selain itu kendala juga terjadi pada rusun kategori rusunawa (rumah susun sewa). Kendala yang terjadi lebih tertuju pada faktor penyewa. Hingga kini rusunawa yang telah terbangun sangat minim akan penyewa. Seperti rusun di Marunda. Akibat minimnya fasilitas maka peminatnya pun sedikit pemerintah nampaknya akan gagal dalam menjalankan proyek rusunawa karena sepinya peminat pada rusnawa yang telah terbangun.
Arah pembangunan rumah susun
Melihat pembangunan rumah susun saat ini baik itu Rusunawa ataupun rusunami, konsepnya berbeda dengan konsep awal rusun sebelumnya, yang hanya terbangun maksimal 6 lantai saja. Namun kini pembangunan rusun bisa mencapai 20 lantai dan difasilitasi dengan lift serta tangga darurat. Dari segi pengembangannya pun juga berbeda dimana pihak pembangunnya bukan hanya pemerintah sendiri namun juga melibatkan pihak swasta atau developer dalam pembangunannya. Di dalam teknisnya pemerintah memberikan dana subsidi bagi tiap unit rusun yang ada. Sehingga harga unit tersebut bisa menjadi agak murah karena bantuan (subsidi) dari pemerintah, selain itu target rusun sebagai hunian yang layak untuk masyarakat menengah dan kecil pun dapat tercapai nantinya. Gambaran yang sesuai untuk rusun ini adalah apartemen bersubsidi, dalam pemasarannya pun juga rusun yang terbangun disebut sebagai apartemen bersubsidi, karena adanya dana sokongan dari pemerintah.
Kondisi terus bertambahnya jumlah penduduk Indonesia nampaknya tepat dengan adanya program pemerintah mengenai program rusun “Seribu Tower” karena pastinya kebutuhan akan hunian bagi masyarakat akan semakin tinggi. Sehingga keberadaan rusun dapat menjadi trend permukiman baru bagi kalangan menengah bawah serta menengah nantinya.
sumber: http://vibiznews.com
sumber: vibiznews.com
0 komentar:
Posting Komentar